تقریبا تمام افراد حداقل یکبار به مشاورین املاک مراجعه کرده اند یا خانه ای را خرید یا اجاره نموده اند. در این قبیل معاملات قطعا قراردادی تنظیم می شود و اطلاع از مسائل حقوقی در این زمینه می تواند از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.
به هنگام صحبت با مشاوران املاک کلمات و اصطلاحاتی را می شنویم که شاید خیلی متوجه آنها نشویم و برای ما تازگی داشته باشد. اطلاع از کلماتی که مشاوران املاک استفاده می کنند یعنی بدانیم بار حقوقی این کلمات چیست و در قوانین کشور چه جایگاهی دارند. در این راستا به توضیح اصطلاحات رایج در این زمینه پرداختیم.
املاك جاري
به املاكي گفته می شود كه سابقه ثبت دردفتراملاك را نداشته باشد. بديهي است صدورسند مالكيت برای املاك جاري زمانی امكان پذيراست كه تحديد حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهي نسبت به اصل و تحديد بلامعارض سپري شده باشد.
تبديل اسناد مالکيت مشاعي به سند واحد
اگر فردي نسبت به ميزان معيني از یک ملک، داراي اسناد مالكيت مشاعي متعدد باشد يا به عبارت ديگرسهام مشاعي ملكي ازطرف مالكان متعدد به يك نفر منتقل شود،خريدارمي‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك و ارائه اسناد مالكيت مشاعي، درخواست صدورسند مالكيت واحد به نام خود کند.
تفكيك املاک
اگر ملکي به قطعاتي کوچکترتقسيم شود(خصوصاً دراراضی بزرگ کشاورزی)به اين عمل تفکيک گفته مي شود. دراين حالت ملک ممکن است يک يا چند مالک داشته باشد. که درصورت تعدد مالک ،تمامی مالکان باید با تفکيک موافق باشند . بديهي است متراژ هرمالک درهريک ازقطعات تفکيکي با سهام وي درملک اوليه برابر است .
املاک مجهول المالک
درقانون ثبت به املاکي گفته مي شود که دردفترتوزيع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی شده ولی تاکنون ازطرف مالک درخواست ثبت آن به عمل نيامده باشد. متصرفان اينگونه املاک می توانند باتوجه به دفاتر توزيع اظهارنامه که در ادارات ثبت وجود دارد همچنين مدارک عادی خريداری(قولنامه) نسبت به ثبت آنها اقدام کنند.
آگهی نوبتی
پس ازقبول ثبت املاک مجهول المالک برای جلوگيری ازتضييع حقوق افراد شماره ومشخصات املاک چهار نوبت درسال ( اول مردادماه – اول آبان ماه –اول بهمن ماه و اول ارديبهشت ماه سال بعد ) برای اطلاع عموم آگهی می شود. اشخاصی که برای خود حقی قائل هستند باید تا ۹۰ روز پس ازانتشار آگهی نوبتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم و تا يکماه پس ازتسليم اعتراض در دادگاه صالحه درخواست دعوی کنند.
سرقفلی املاک
سرقفلی برای املاک تجاری موضوعیت دارد و حاکی از درجه‌ی معروف بودن یا مشهور بودن یک مکان تجاری به یک فعالیت خاص می باشد. سرقفلی جزیی از دارایی‌های نامشهود محسوب می‌شود و معنایی مشابه صاحب امتیاز دارد.
عرصه و اعیان
در بازار مسکن به زمینی که یک ملک در آن ساخته می‌شود عرصه و به بخش‌های ساختمانی ساخته شده در آن اعیان گفته می‌شود. اعیان از نظر حقوقی هر آن چیزی است که در یک زمین ساخته شده باشد. به عنوان مثال در مجتمع‌های آپارتمانی به زمینی که واحدها در آن بنا شده‌اند، عرصه و به واحدهای ساخته شده اعیان گفته می شود.
آگهی تحديد(تثبیت) حدود املاک
املاک پس ازآگهي نوبتي به جهت تثبيت حدود آگهي مي شوند. چنانچه مالکان مجاور يا صاحبان حقوق ارتفاقي( حقوقي که املاک ديگر به ملک مورد ثبت دارد مانند حق عبور) داشته باشند مي توانند ازتاريخ تنظيم صورتجلسه تحديد حدود به مدت سي روز اعتراص خود را به اداره ثبت محل ارائه دهند. پس ازآن نيزظرف مدت يک ماه دردادگاه صالحه اقامه دعوي کنند.
تجميع حدود املاكي كه داراي سند مالكيت هستند
درمواردي كه دو يا چند ملک بصورت واحد درآمده يا قطعاتي كه به یکدیگر وصل می باشند مالك يا مالكان باتسليم اسناد مالكيت خويش مي توانند ازاداره ثبت محل وقوع ملك تجميع املاك خود را درخواست کنند. این موضوع خصوصاً دریکپارچه سازی قطعات کوچک زمین در بافت های فرسوده شهری کاربرد فراوان دارد.
افراز
اگر دو ياچند نفرنسبت به ملكي به طورمشاع مالكيت دارند، هريك ازآنها مي توانند نسبت به جداسازی سهم خود از ساير مالكان اقدام کنند.
استعلام ثبت
دفاترثبت اسناد رسمي موظف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاك جاري قبلا جريان ثبتي آنها را ازاداره ثبت محل وقوع ملك استعلام کنند. همچنين پاره‌اي ازدستگاههاي اجرائي ذيربط و يا مراجع صالحه قضايي نيز در مواقع ضروري و لازم مجاز به استعلام ثبت املاك جاري هستند.
املاک ثبت شده
به املاكي گفته می شود كه داراي سابقه ثبت دردفتر املاك باشند.
مقاله مرتبط: نکات مهم و کلیدی در قرارداد فروش
بازداشت و رفع بازداشت املاک
املاك ثبت شده بر حسب تقاضاي مراجع قضائي از قبيل محاكم و دادسراهاي عمومي وانقلاب وشعب بازپرسي،اجراي ثبت و دادگستري قابل بازداشت هستند. املاكي كه بازداشت مي‌شوند اعم ازاينكه داراي سند مالكيت باشد يا نباشند برطبق دستورهمان مراجع ازآنها می تواند رفع بازداشت شود. دستور رفع بازداشت عموما باید موارد زیر را دارا باشد: ۱- دارای مهرونشان مرجع قضایی باشد.۲- اشاره به نامه قبلي كه موجب بازداشت شده داشته باشد.۳- مشخصات كامل ملك شامل پلاک ثبتی
سندمالکيت المثني
وقتي كه سند مالکيت از بين برود مثلا دچار حريق شود و دیگر اثری ازآن باقي نماند يا مفقود شود، مالك مي‌تواند از اداره ثبت محل وقوع ملك تقاضاي صدور سند مالكيت المثني کند.
اعتبار اسناد مالکیت
اسناد صادر شده از طرف ادارات ثبت اعتبار بدون مدت دارند البته تا زمانی که با حکم قطعی مراجع قضایی یا طبق قانون ابطال نشوند.
املاک موروثی
هرگاه شخصی که سند مالكيت بنام او صادر شده است، فوت کند ورثه او مي‌توانند با ارائه و تکمیل فرم تقاضاي صدور سند مالكيت، فرم گواهي انحصار وراثت ، فرم ۱۹ مالياتی ،اصل سند مالكيت فرد فوت شده ،درخواست صدور سند مالكيت به نفع خود بکند.
دیگر اصطلاحات رایج
اجاره
بر اساس این قرارداد موجر به عنوان یک طرف معامله و در طرف دیگر مستاجر، با پرداخت اجاره بهای مورد توافق به صورت ماهیانه حق استفاده از ملک مورد معامله را دارد. اگرچه اجاره بیشتر در بازار مسکن کاربرد دارد، اما اختصاصی به آن ندارد و برای اموال منقول مانند خودرو نیز به کار می‌رود.
مشاعات در املاک
در بازار مسکن اگر یک ملک چند مالک داشته باشد، هرکدام میزان معینی از سهم را در آن ملک دارند؛ اما برخی از قسمت‌ها مانند راه پله، پشت بام، حیاط و… به صورت اشتراکی هستند که اصطلاحاً به آنها مشاع می‌گویند.
اظهارنامه
متنی مکتوب است که بر اساس قانون تنظیم می‌شود و به موجب آن شخص نویسنده، تقاضای قانونی‌اش را در آن ثبت می‌کند و توسط مأمور قانون به طرف دیگر دعوی اعلام می‌شود. به عنوان مثال در بازار مسکن ممکن است مستأجر مبلغ اجاره مسکن را به مدت چند ماه پرداخت نکرده باشد. در این زمان شخص مؤجر حق دارد که با درخواست اظهارنامه و ابلاغ آن به مستأجر، از او بخواهد تا نسبت به پرداخت معوقات اقدام کند.
پایان کار
در پایان ساخت و ساز یک ساختمان ، شهرداری به عنوان تایید ، گواهی به سازنده یا مالک ارائه می دهد به عنوان گواهی پایان کار . در بازار مسکن گواهی پایان کار یکی از گواهی‌های مهم محسوب می‌شود که هیچ ملکی بدون آن حق ثبت سند را ندارد. همچنین کاربری ملک در گواهی پایان کار تعیین می‌شود. برای دریافت گواهی پایان کار باید خلافی و عوارض مربوطه پرداخت شود و در ساخت و ساز ملک هم کاملاً بر اساس ضوابط و مقررات اعلام شده از سوی شهرداری باشد.
تصرف عدوانی
اگر مال یا ملکی به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک از تصرف او خارج شود، این موضوع اصطلاحاً تصرف عدوانی نامیده می‌شود. به عنوان مثال در بازار مسکن اگر شخصی بدون رضایت مالک مسکن آن را تصرف کرده و در آن زندگی کند، می‌گویند تصرف عدوانی صورت گرفته است.
تفکیک املاک
اگر یک ملک یکپارچه به قطعات کوچکتری تقسیم شود، اصطلاحاً می‌گویند که ملک تفکیک شده است. اگر ملک چند مالک داشته باشد تمام آنها باید برای انجام تفکیک مورد نظر توافق داشته باشند. در بازار مسکن ملک تفکیکی پس از تفکیک قانونی با یک ملک مستقل تفاوتی ندارد و برای آن سندهای مستقل صادر می‌شود.
از اینستاگرام سامیت هوم دیدن فرمایید .
