تغییر کاربری مسکونی به تجاری ، قوانین و مقررات

هر ملک یا زمینی که در آن بنایی ساخته می شود بر اساس قوانین و مقررات ، دارای کاربری می باشد که لازم است طبق آن ، فعالیت در این ملک انجام شود. مثلا در یک زمین که کاربری مسکونی دارد نمی توان ساختمان تجاری ساخت و در کسب و کار راه اندازی کرد. به عنوان نمونه برخی از کاربری های املاک و زمین ها را در ادامه اشاره کردیم:

کاربری های مختلف زمین

کاربری مسکونی

از این نوع زمین ها برای ساخت ویلاها و ساختمان های مسکونی استفاده کرد. از این نوع زمین ها برای ساختمان های مسکونی قابل زندگی که البته در این محدوده باید زیرساخت های اسکان و زندگی مهیا شده باشد تا بتوان کاربری مسکونی به یک زمین تعلق پیدا کند.

کاربری کشاورزی

در این دسته از کاربری زمین ها نمی توان ساخت و ساز انجام داد و صرفا می بایست عمل زراعت و کشاورزی انجام گیرد. حال خود این نوع زمین ها به دو دسته تقسیم می شوند.

باغ‌ها زمین‌هایی هستند که در آنها درخت کاشته می‌شود که با نام مشجر هم شناخته می‌شوند یعنی زمین‌هایی که قابلیت کاشت درخت در آنها وجود دارد.

اما اراضی زراعی به آن دسته از زمین‌هایی گفته می‌شود که در آنها محصولات زود بازده کشت شده و عمدتا برای کشت محصولاتی مانند صیفی جات مورد استفاده قرار می‌گیرند.

کاربری تجاری

برای راه اندازی کسب و کار یا تجارت ، به عنوان مثال راه اندازی رستوران یا این قبیل خدمات باید زمینی با کاربری تجاری داشت. توجه به این نکته بسیار مهم است که برای راه اندازی یک ملک تجاری علاوه بر آنکه کاربری زمین باید تجاری باشد، مجوز ملک نیز باید از نوع تجاری صادر شود.

کاربری صنعتی

زمانی که هدف از خرید یک زمین راه اندازی کارخانه، برپایی یک صنعت و محلی برای تولید باشد، باید کاربری زمین از نوع صنعتی تعریف شده باشد.

کاربری اداری و دولتی

برای ساخت ساختمان های دولتی مثل اداره ، شهرداری ، اوقاف، دفتر بیمه و . . .باید نوع کاربری زمین ، اداری و دولتی باشد.

کاربری خدمات شهری

در این نوع کاربری می توان خدماتی از جمله ، آتش نشانی ، شهرداری ، کلانتری ها و. . . را احداث کرد.

بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند.

حال با توجه به این موضوع که ارزش ملک با کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است، بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند که که کاربری ملک خود را تغییر دهند. در این مطلب ابتدا به تعریف کاربری‌های ملک مسکونی می‌پردازیم و در ادامه نحوه تغییر کاربری خانه را مورد بررسی بیشتری قرار می‌دهیم.

اساس بر عدم تغییر کاربری مسکونی به تجاری

بر اساس قوانین شهرداری، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر می‌شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می‌شود. این همان مجوز پروانه ساخت می باشد که توسط شهرداری ناحیه یا منطقه در هر شهر پیش از شروع هر نوع ساخت و سازی صادر می شود.

در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیر قانونی شود.  بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد.

زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معین ( کمتر از دو ماه) کسب و کاری را که راه انداخته در ملک مورد نظر تعطیل کرده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال خواهد شد.

در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.

ماده 100 قانون

در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می‌کند.

این تصمیم توسط مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود.

روش و مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری

اما با توجه به تمام محدودیت ها و قوانینی که از تغییر کاربری جلوگیری کرده است ، در بعضی موارد ممکن است به دلیل تغییر شرایط محلی ، فروش کل ساختمان به پزشکان یا دیگر موارد ، صاحبان ملک اقدام به تغییر در کاربری ملک و ساختمان کنند. در همین راستا قوانین شامل تبصره هایی می باشد که می توان از آن ها برای تغییر در کاربری ملک استفاده نمود.

تغییر کاربری مسکونی همیشه یکی از دغدغه‌های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری صورت می‌گیرد چرا که همانطور که اشاره کردیم، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحا صرفه اقتصادی بیشتری دارد.

هر گونه تغییر کاربری مسکونی دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید. شاید در این مسیر نیاز داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید.

برای تغییر در کاربری مسکونی دو روش وجود دارد:

تغییر کاربری به جهت تخریب و نوسازی.

تغییر کاربری از طریق دریافت مجوزهای لازم.

مقاله مرتبط با این موضوع: نکات قرارداد اجاره املاک تجاری

مراحل تغییر کاربری تجاری

1. در صورتی که مالک ساختمان عوارض آن را پرداخت نکرده باشد باید ابتدا به سازمان شهرداری مراجعه کرده و آن را پرداخت کند. اما در صورت پرداخت باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه قرار دارد مراجعه کند و فرمی که در آن کاربری جدید و قدیم بررسی می‌شود را تکمیل کند. تمامی فرایندهای بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.
2. یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده می‌شود که وظیفه دارد اطلاعاتی را که در فرم ذکر شده قید شده را با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد. برای مثال بررسی آدرس و غیره.
3. تهیه نقشه جدید: در این مرحله دفتر خدمات نوسازی برای تهیه یک نقشه جدید از ملک دستور می‌دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد. در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و غیره قید می‌شود. در همین مرحله مالک در صورت وجود هرگونه مشکل یا اعتراض باید اقدام نماید.
4. در این مرحله از تغییر کاربری زمین، بر اساس نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی، طراحی نقشه اصلی آغاز می‌شود.
5. در مرحله پنجم از تغییر کاربری خانه، نقشه اصلی خانه تهیه شده و مالک اصلی باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند.
6. مرحله آخر از تغییر کاربری به تجاری در واقع مرحله تخریب و نوسازی است که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت می‌گیرد.

تبصره و استثنا تغییر کاربری تجاری

• طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
• بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
• بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
• البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می‌توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.

از اینستاگرام سامیت هوم دیدن فرمایید .