مالیات بر املاک و ساخت و ساز، قوانین و مقررات

مالیات بر املاک

بر اساس قانون مالیات بر ساخت و ساز املاک، هرگونه ساخت و ساز مسکن شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده از نخستین فروش ساختمان مسکونی مورد نظر می شود.

این تصویب نامه که  به منظور بررسی آیین نامه های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم به تأیید اکثر اعضای هیئت دولت رسیده است، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر املاک و ساخت و ساز از سازندگان مسکن محسوب می شود. بر اساس این مصوبه فقط واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر املاک و ساخت و ساز می باشند.

بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ دریافت کرده اند از این تصویب نامه هیئت دولت مستثنی هستند.

این قانون تمام ساخت و ساز های اعم از سازنده های خرد و همچنین انبوه سازان را شامل می شود. آنها باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

سازندگان حقوقی (شرکت های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) ۲۵ درصد ازدرآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می دهند. شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.

در محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می گردد. درحالی که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده بود که براین اساس عملا امکان ارزش گذاری آن وجود ندارد؛ اما از این پس مسکن سازان نیز مالیاتی درحد سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک تر می باشد.

مالیات بر نقل و انتقال املاک

هرگونه نقل و انتقال ملک براساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم،  شامل ۵ درصد مالیات مستقیم بر ارزش معامله می شود. اما در اجرای این قانون، مسائل و عوامل زیادی مانند مساحت عرصه و بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به مورد استفاده مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و…)، نوع مالکیت (مشاع یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک وجود دارند که تاثیر گذار هستند.

این قانون (مالیات بر املاک) به این دلیل که بر حسب ارزش ملک مورد معامله مالیات (مالیات بر املاک) را حساب می کند، بسیار ناکارآمد می باشد. ارزش معاملاتی به این معنی است که براساس همین ماده از قانون مالیات های مستقیم، کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی، وزارت خانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک و شورای شهر، میانگین قیمت روز ملک درهر منطقه را تعیین و براساس آن مالیات بر نقل و انتقال ملک را محاسبه می کنند.

براین اساس ارزش معاملاتی، یک ملک گاه تا یک چهلم قیمت واقعی آن پایین می آید، بنابراین اگرخانه ای درتهران 2 میلیارد تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است 50 میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل 2 میلیون و پانصد هزار تومان تعیین می گردد.

در همین رابطه مطالب ما را بخوانید: سرمایه گذاری بر املاک اداری بهتر است یا مسکونی ؟

مالیات بر املاک خالی از سکنه

در پی ساخت بیش از حد خانه ها در اوایل دهه نود و ضمن افزایش بیش از حد و نجومی قیمت مسکن، توان خرید بسیاری از مردم کاهش یافت. در نتیحه تعداد خانه های خالی و عاری از سکنه به خصوص در کلانشهرهایی مثل تهران بسیار بیشتر از قبل شد.

بر این اساس، در راستای کاهش قیمت مسکن طبق ماده 167 مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 94 از مالکین خانه های خالی، مالیات بر املاک به صورت سالانه تا زمانی که املاک مذکور عاری از سکنه باشند، دریافت می شود.

بر اساس قانون مالیات بر املاک، این واحدها درسال دوم نصف مالیات متعلقه، در سال سوم معادل کل مالیات متعلقه و درسال های چهارم و پس ازآن یک و نیم برابر مالیات متعلقه به آن ملک را می بایست پرداخت نمایند. با وجود این قوانین و مقررات هنوز به طور کامل این قانون اجرا نمی شود.

قوانین مالیات بر املاک

در حوزه املاک، بر طبق قوانین هر فرد بالای ۱۸ سال می‌تواند یک خانه معاف از مالیات داشته باشد . مثلاً در یک خانواده چهار نفره اگر هر چهار نفر بالای ۱۸ سال باشند، می‌توانند چهار خانه معاف از CGT داشته باشند. این در حالی است که در کشورهای غربی تنها یک خانه آن هم با شرایط خاص معاف است.

بر اساس این قانون بیشتر از ۹۵ درصد مردم از پرداخت این مالیات معاف می شوند. چرا که حدود نیمی از مردم مستأجر هستند و حدود نیمی دیگر در خانه خودشان ساکن هستند.

تعداد کمی هستند که خانه برای اجاره دادن دارند که با این قانون اکثر آنها معاف می‌شوند حتی نقل و انتقال بین اعضای خانواده نیز معاف از مالیات است. این کار دایره معافیت از مالیات بر مسکن را افزایش می دهد.

انتقال خانه‌های نوساز حتی قبل و بعد از دریافت پایان کار از مالیات معاف هستند. بنابراین کسانی که خانه می‌سازند و حتی پیش فروش می‌کنند نباید نگرانی داشته باشند. کسی که خانه خودش را می‌سازد تا زمانیکه آن اجاره دهد معاف از این مالیات می باشد.

همچنین زمین‌های کشاورزی و باغات نیز که خارج از حریم شهری هستند برای حمایت از توسعه آنها و ارث و وقف معاف از پرداخت مالیات بر ملک و زمین هستند.

مالیات بر درآمد از اجاره

کسانی که املاکی مسکونی دارند و اجاره بلند مدت می‌دهند ، چون نرخ مالیات نزولی برایشان در نظر گرفته شده یعنی تا سال اول شدید است (مثلاً ۴۰ درصد مابه التفاوت قیمت خرید و فروش) اما در سال‌های بعد کاهش می‌یابد و از سال یازدهم یا دوازدهم به ۴ درصد تنزل پیدا می کند.

بنابراین به هنگام فروش با نرخ کمی مشمول مالیات می‌شود. با توجه به معافیت‌هایی که ذکر شد جمع‌بندی این است که کسانی که رفتار مناسبی در حوزه مسکن نشان می‌دهند یعنی یا خودشان ساکن هستند یا ملکشان را ساخته اند یا اجاره‌ داری بلند مدت می‌کنند و فعالیت های سوداگرانه انجام نمی‌دهند اصلا نگران قانون و مالیات بر مسکن نباشند.

متأسفانه با وجود معافیت‌های گسترده ای که بابت حفظ سرمایه در این قانون و مصوبات لحاظ شده است، عده‌ای که ذی نفعان این قانون هستند یا کارشناسانی هستند که به ادبیات حقوقی موضوع مسلط نیستند و در جریان مصوبه کمیسیون و معافیت‌های گسترده آن نیز نیستند، معتقدند باید به اندازه تورم از عایدی افرادی که فعالیت غیر مولد دارند کسر شود. این کار خلاف عدالت و خلاف کارایی این پایه مالیاتی است و عملاً مالیات را به یک مالیات بی اثر و مضر تبدیل می‌کند.

از اینستاگرام ما دیدن فرمایید .