طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند. معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر اقدام به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری می‌کنند و یک از آنها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و قابل تفکیک نیست.
مثال دیگر زمانی است که یک ملک از وارث به ورثه می‌رسد. در حالی که تمام ورثه از تمام ملک سهم دارند (هرچند فرزند ذکور دو برابر فرزند مونث ارث می‌برد و میزان سهم او بیشتر است). اما مرزی برای سهم هر یک مشخص نشده است و کل ملک به صورت مشاع در تملک آن‌هاست. در حالت دیگر می‌توان به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه پله و… اشاره کرد؛ این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است.
البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود.
تعریف خلع ید
دعوای خلع ید، دعوایی است که خواستۀ آن رفع تصرف غاصبانه و عدوانی متصرفی است که بدون اذن مالک ِ ملک، بر آن مسلط شده است. دعوای خلع ید در دو صورت مطرح می شود. صورت اول مربوط به موردی است که متصرف از ابتدای تصرف بدون اذن مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و صورت دوم مربوط به موردی است که تصرف شخص ابتدا با اذن مالک شروع شده است اما در نهایت بدون اذن او ادامه پیدا کند.
در املاک مشاع دعوای خلع ید زمانی پیش می‌آید که یکی از مالکین یا مستاجر او بدون اذن باقی مالکین در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ مثلا در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس آماده کند. حالت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، بدون رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را در اختیار بگیرد. به طور مثال در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ گذاشتن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.
حالت دیگر زمانی است که به طور مثال سه شریک که هر کدام دو دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجارۀ ماهانۀ یکی از سه شریک را پرداخت نمی‌کند یا ایـن‌که برخلاف نوع استفادۀ ذکرشده در قرارداد، از ملک بهره‌برداری می‌کند. در مثال فوق شریک ناراضی می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید مطرح کند.
در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد (ماده ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی) . نتیجۀ این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیۀ سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه دارد.
تخلیه ملک مشاع
برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نیست. مثلا اگر یک واحد تجاری دارای چهار مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح کند.
دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است. به عبارت دیگر چه شریک ملک را تصرف کرده باشد چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را مطرح کرد.
اگر چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شما می‌توانید علیه همه یا برخی از آنها دعوی خلع ید را اقامه کنید. محدودۀ رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می‌شود. حق مشاع می‌تواند روی سرقفلی واحدهای تجاری و مغازه هم تعریف شود. یعنی حق سرقفلی مالکین مشاعی مشمول همان قوانین ملک مشاع است.
مقاله مرتبط با این موضوع: اصطلاحات و نکات کلیدی در حوزه مسکن
تصرف عدوانی
هر شی اعم از منقول (مانند حق سرقفلی) یا غیر منقول (مانند ملک تجاری یا مسکونی)که تحت تصرف و استیلاء شخص قرار دارد نشان‌دهندۀ این است که این شئ از آن ِ اوست. مدعی برای به دست آوردن شئ‌ای که نزد دیگری است صرفاً می‌تواند اقامۀ دعوی کرده و از ادلۀ اثبات دعوی در صورت وجود استفاده کند که مرجع قضایی به نفع او حکم داده و او را به عنوان مالک حقیقی آن شئ یا حق بشناسد.
ید چارچوب مشخص و محدودی ندارد؛ بلکه عامل اصلی در تشخیص آن عرف است و مفاد قاعده این است که استیلاء و سلطۀ فرد بر شی، دال بر مالکیت آن شخص است؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. طبق مادۀ ۳۵ ق.م تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود؛ و طبق مادۀ ۳۱ ق.م هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
پس هیچکس حق ندارد مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان و ستم تصاحب و تصرف کند، مگر اینکه به طور قانونی این کار را انجام دهد. او همچنین نمی‌تواند به وسیلۀ قدرت شخصی، آن را از تصرف متصرف خارج سازد؛ در غیر این صورت غاصب محسوب می‌شود و به عنوان متصرف عدوان تحت پیگرد قرار می‌گیرد.
تخلیه املاک مشاع در تصرف عدوانی
بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.
بنابراین ، برای اثبات دعوای تصرف عدوانی حقوقی باید فقط تصرف سابق خواهان (خواهان شخصی است که قبلا متصرف مال بوده است) و تصرف لاحق خوانده (خوانده شخصی است که در حال حاضر متصرف است) اثبات شود و دادگاه بر اساس همین تصرف است که حکم صادر می‌کند و دلایل دیگر از جمله سند رسمی مالکیت را مورد بررسی قرار نمی‌دهد.چه بسا که متصرف عدوانی یا خوانده، مالک باشد و دیگری علیه او دعوای تصرف عدوانی حقوقی اقامه کند و موفق به اثبات تصرف عدوانی هم شود.
البته شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع اقامۀ دعوای مالکیت نیست. پس بهتر است سایر اقسام دعوای تصرف از جمله دعوای خلع ید و دعوای تخلیه نیز مورد توجه قرار گیرند. تصرف عدوانی علاوه بر دارا بودن جنبه حقوقی واجد جنبه کیفری نیز بوده و قانون‌گذار در قانون آیین دادرسی مدنی، موادی (مواد ۱۵۸تا ۱۷۷ ) را به آن اختصاص داده است.
تخلیه ملک مشاع با عدم رضایت مالک
اصولاً عدم رضایت مالک لازمۀ تحقق جرایم علیه اموال و مالکیت است. رضایت مالک در این جرایم، وصف کیفری را از عمل مرتکب پاک می‌کند. به طور کلی در دعاوی تصرف عدوانی شاکی باید ثابت کند که موضوع دعوا قبل از خارج شدن ملک از تصرفش در تصرف و استفاده وی بوده و بدون رضایت او یا به طریق غیرقانونی از تصرف وی خارج شده است. در دعوای تصرف عدوانی، ارائۀ سند مالکیت دلیل بر سابقۀ تصرف و استفاده از حق است.
بنابراین، شاکی باید ثابت کند که سابقۀ تصرف مال غیرمنقول را در زمان گذشته داشته و دیگری بدون رضایت وی، مال را از تصرف او خارج کرده است.
ما را در اینستاگرام دنبال کنید .
