معمولا پس از بازدید و پسندیدن ملک مورد نظر، فروشنده و خریدار به مشاور املاک مورد نظر مراجعه کرد و اقدام به تنظیم قراردادی به نام قولنامه می کنند. در این قولنامه باید به نحوه انتقال سند و فسخ معامله نیز باید توجه کرد. ما در ادامه به تعریف و توضیح نکات کلیدی در تنظیم قولنامه و همچنین خطرات و سوء استفاده هایی که می تواند شود اشاره کردیم.
تعریف قولنامه
قولنامه نوعی قرارداد اولیه فی‌مابین طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط و چگونگی این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
در قولنامه تمام جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز یادداشت می شود. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، معتبر است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشت.
اولین و مهم‌ترین قسمت قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد معمله می باشد. در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله درج می شود و همچنین طرفین بنا به توافق که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند. یعنی که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را فسخ کنند.
یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد. معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند. در مواقع لازم این مبلغ ضمانت از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که طرفین معامله را به این قرارداد و قولنامه موظف و پایبند می کند.
نکات مهم دیگر در تنظیم قولنامه
لازم است به هنگام تنظیم قولنامه به اعتبار و صلاحیت مشاوراملاک دقت داشت. یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد.
اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی می باشد و درصورت بروز مشکلات حقوقی ، از این قرارداد نمی توان استفاده کرد.
مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او رجوع می‌کنند.
یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است. منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
برای اطلاع از قوانین و نکات در قرارداد فروش این مقاله را مطالعه نمایید.
مشکلات و نکات خاص
قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند. هر سه نسخه‌ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود. قبل از عقد قولنامه حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد. البته تمام قولنامه ها براساس فرمت واحد و تایید شده توسط اتحادیه مشاوران املاک هر شهر تنظیم می شوند. سه نسخه قولنامه همچنین دارای شماره های یکسان می باشند.
نکات بالا اگرچه نکات ساده‌ای برای خرید خانه در تهران و شهرستان‌ها هستند اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است که بعضی از آنها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در امر خرید خانه ناشی از عدم شفافیت قولنامه و بندهای قرارداد بین طرفین معامله، بوده است.
در بعضی اوقات که ملک تحت مالکیت چند نفر می باشد، در این مواقع لازم است تمام مالکان و سهام داران ملک یا وکلای رسمی و قانونی آنها به هنگام تنظیم قولنامه حضور داشته باشند. دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه‌ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد.
در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ‌های شرکتی فاقد اعتبار قانونی است و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود.
موارد مهم قولنامه
نحوه‌ی پرداخت‌ها و واگذاری‌ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آنها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند.
بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک‌های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود. بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضای خود طرفین، لازم است دوشاهد که مورد تایید طرفین معمله می باشد و همچنین در دسترس و عاقل و صالح باشند ، در زیر قولنامه به عنوان شاهد امضا کنند.
با توجه به نکات یاد شده می توان از بروز مشکلات و اختلافات مابین فروشنده و خریدار در معاملات املاک جلوگیری کرد.
موقعیت و اطلاعات ملک
- حتما” پلاک ثبتی ملک ، شامل پلاک فرعی و اصلی ، شماره قطعه ، بخش و منطقه ثبتی به صورت صحیح و دقیق در متن ذکر شود.
- مساحت بر حسب سند مالکیت درج گردد و اگر مورد اصلاحی نیز دارد، این اصلاح قید شود.
- اگر مورد معامله دارای انباری و پارکینگ است حتما شماره قطعات تفکیکی و مساحت انباری ذکر شود.
- نشانی دقیق مورد معامله شامل خیابان ، کوچه ، پلاک ، طبقه ، شماره واحد و موقعیت آن ،درج شود تا بعدا در تعیین مورد معامله اختلافی به وجود نیاید .
ثمن معامله و پرداختی ها
- قیمت مورد معامله به صورت مقطوع به عدد و حروف و به ریال و تومان مشخص گردد.
- اگر چکی ( اعم از تضمینی یا شخصی ) در مورد ثمن معامله پرداخت می شود حتما در قرار داد مشخصات و شماره چک در ج شود.
- از صدور چک در وجه حامل خودداری و چک را در وجه خریدار صادر نمایید و در متن چک نوشته شود بابت قرارداد شماره ….. همچنین در صورت امکان از چک های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری کنید. در ضمن تمام چک ها باید در حضور طرفین صادر و امضاء شود.
نحوه تحویل و سند مورد معامله
- برای تحویل مورد معامله تاریخ دقیق مشخص شود و برای انجام نشدن تعهد فروشنده در زمان مقرر ، وجه خسارت و تخطی از قراداد به صورت روزانه یا مقطوع تعیین شود.
- تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی با ذکر شماره دفتر اسناد رسمی و آدرس آن قید شود.
- در صورت عدم حضور در تاریخ مقرر ، حتما از دفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت شود. لازم به ذکر است که صدور گواهی عدم حضور صرفا مختص به انتقال قطعی املاک بوده و در انتقال وکالتی ، دفتر خانه های اسناد رسمی تعهدی برای صدور گواهی عدم حضور ندارند.
- در صورت تعدد فروشندگان یا خریداران توصیه می شود در جبران خسارت و پرداخت وجه التزام،مسئولیت تضامنی در قرارداد شرط شود.
در اینستاگرام با ما همراه باشید .
