قطعا تمام مردم حداقل یکبار هم ملکی را معامله کرده اند ، حال برای خرید و فروش یا اجاره. برخی بر این باور هستند که خود ملکی را پیدا کرده یا مشتری را برای فروش خانه خود بیابند و در این بین حق و کمیسیون مشاور املاک را حذف کنند. بر اساس باور این افراد هزینه مشاور املاک و کمیسیون دریافتی از آنها ، بی فایده بوده و هزینه ای اضافی قلمداد می شود. در صورتیکه برخی نکات و مسائل را که یک مشاور املاک خبره می داند و بر این مسائل حقوقی یا کارشناسی واقف می باشد که عوام مردم از این مسائل بی خبر هستند .
از طرفی دیگر برخی افراد از این موقعیت سو استفاده می کنند. گاها افرادی که به تکنیک های ارتباطی و ملکی تسلطی کم هم داشته باشند ، سعی بر سودا گری در این زمینه دارند . بودند افرادی که با جلب اطمینان مردم اقدام به کلاهبرداری در زمنیه ملک کردند. برای اینکه توضیح و دید درستی از وظایف یک مشاور املاک داشته باشیم یا خدایی نکرده در دام برخی سودجوبان و سوداگران نیفتیم لازم است با نکاتی کلیدی در این زمنیه آشنا باشیم. ضمن اینکه برای فروش یا خرید یا هر معامله ای در زیمینه املاک بهتر است با یک کارشناس خبره و با تجربه در این زمینه مشورت کنیم تا دچار مشکلات حقوقی در این معاملات نشویم.
در ادامه به توضیح وظایف یک مشاور املاک با تجربه و مسلط پرداخیتم.
مشاور املاک
یک کارگزار یا مشاور املاک و مستغلات، شخصی است که نماینده فروشندگان یا خریداران املاک و مستغلات باشد. البته ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما مشاوران معمولاً تحت پوشش یک کارگزار مجاز، به عنوان نماینده مشتریان کار می‌کنند. کارگزاران و مشاوران، از طرف دولت و اتحادیه مشاوران املاک مجوز دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد لازم برای انعقاد تراکنش‌های ملکی را مدیریت نمایند. مشاورین املاک طبق اصول و قواعد اخلاقی موظف هستند که بر زیر و بم الزامات حقوقی دولتی مسلط باشند تا بتوانند در راستای منافع مشتری کار کنند. معمولاً به خریداران و فروشندگان توصیه می‌شود که با یک مشاور املاک حرفه‌ای و دارای جواز مشاوره کنند.
معمولا چهار نوع مشاور املاک داریم:
مشاوران فروش ، خرید، مشاوران دو طرفه، کارگزاران معاملات
معمولا در کشور ما مشاورین به صورت مشاور دوطرفه کار می کنند که وظیفه دارند به صورت صادقانه و با رعایت نکات حرفه ای در امور املاک به طرفین معامله مشاوره دهند. این دست از مشاوران نسبت به دو دسته قبل کارشان سخت‌تر و پیچیده‌تر است. در بعضی از کشورها مشاوره دوطرفه در شرایطی می‌تواند کار کند که یک کارگزاری واحد نماینده خریدار و فروشنده باشد. به این صورت که یکی از مشاوران کارگزاری یک ملک برای فروش داشته باشد و یک مشاور دیگر از کارگزاری به دنبال ملکی برای یک خریدار باشد. در این حالت اگر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده مایل به معامله باشند، نمایندگی دوطرفه اتفاق می‌افتد.
وظایف اصلی مشاور املاک
با داشتن آگاهی از وظایف و ویژگی های یک مشاور املاک زبده و کاربلد ، می توان برای یک معامله با خیال راحت به او اطمینان کرد. هنگامی که برای فروش و یا اجاره ملک خود به بنگاه معملات ملکی مراجعه می‌کنیم، باید از وظایف مشاور املاک آگاهی داشته باشیم. این موارد در مورد خریدار و مستاجر نیز صادق است. با آگاهی از وظایف مشاور املاک و همچنین حدود قانونی می توان از بروز مشکلات جلوگیری کرد و روند معامله را خیلی بیشتر تسریع نمود .
صداقت، امانت، رازداری، عدالت باید توسط مشاور املاک رعایت شود. باید بی‌طرف و در عین حال عادل باشد تا معامله به سود هر دو طرف باشد. هیچ یک از طرفین معامله را تحریک نکند و باعث ایجاد اختلاف بین دو طرف نشود. هنگام بستن قرارداد زمان را مدیریت کند و از بحث‌های طولانی و بی‌سرانجام جلوگیری کند. مشاور املاک باید هویت دو طرف معامله را بررسی و تصدیق نماید تا از صحت طرفین معامله اطمینان پیدا کند. چرا که بسیاری از افراد در قالب وکیل، ولی و… اقدام به کلاهبردری می‌کنند. همچنین باید بررسی شود که طرفین معامله ممنوع المعامله نباشند.
بعد از بررسی هویت افراد و تایید آن، نوبت به تنظیم قرارداد می‌رسد. برای این کار حتما اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی افراد دریافت و مجدد برای تنظیم قرارداد بررسی شود. گاهی برای اطمینان از صحت مدارک ارائه شده، به غیر از شناسنامه و کارت ملی مدرک شناسایی دیگری را نیز دریافت می‌کنند. از وظایف مهم مشاور املاک تصدیق هویت و صلاحیت دو طرف معامله است تا مشخص شود از لحاظ عقلی در صحت کامل به سر ببرند. اهلیت یعنی توانایی قانونی شخص برای داشتن حق یا اعمال و اجرای آن، در زمان معامله طرفین باید دارای اهلیت باشند.
درباره اصطلاحات و کلمات کلیدی در حوزه مسکن مقاله ما را مطالعه بفرمائید.
شرایط خاص معامله
گر فرد دارای قیم است باید قیم‌نامه و کپی آن از سوی مشاور املاک بررسی شود که آیا قیم به تنهایی حق معامله دارد یا فرد قیم دیگری دارد. اگر فرد قیم دیگری دارد باید همه آنها مطلع و هنگام تنظیم قرارداد حضور داشته باشند. همچنین هنگام این گونه معاملات ملکی اشخاص باید مجوز از اداره سرپرستی به همراه داشته باشند، بدون داشتن مجوز و تصویب مقام قضایی معامله اعتبار قانونی ندارد. مشاور املاک در این گونه از معاملات باید نهایت دقت را به کار ببرد تا ضرری متوجه طرفین معامله نشود.
اگر وکیل طرف معامله است، بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه از وظایف مشاور املاک است. اگر نوع وکالت تفویضی باشد باید وکالت‌نامه‌های قبلی نیز توسط مشاور املاک بررسی شود. تا مشخص شود فرد فروشنده حق واگذاری معامله دارد و یا وکالت‌نامه اعتبار دارد. همچنین بررسی شود که وکیل حق خرید، فروش و یا اجاره ملک را دارد. از دیگر مواردی که باید دقت شود این است که وکیل حق فسخ معامله، حق توکیل به غیر، حق اسقاط کافه خیارات دارد.
دیگر افراد
اگر فردی پیر یا دچار بیماری باشد و یا بر عکس خیلی جوان، لازم است یکی از خویشاوندان نزدیکش به عنوان شاهد زمان معامله حضور داشته باشد. همچنین اگر فرد بی‌سواد یا کم سواد است از او بخواهد که یکی از بستگان نزدیکش که باسواد است زمان عقد قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد و شرایط درج شده در قرارداد بخواند و او را مطلع کند.
اگر ولی، یکی از طرفین قرارداد باشد باید علاوه بر مدارک شناسایی ولی، اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی شود. اگر ولیِ صغیر است باید بررسی شود که زمان کبیر شدن فرد با زمان تنظیم سند و قرارداد تداخل نداشته باشد. اگر در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک فاقد سن قانونی است ولی در زمان تنظیم سند رسمی به سن قانونی می‌رسد، باید در نحوه پرداخت دقت شود. در این صورت مبلغ باید به مالک پرداخت شود نه ولی او.
اگر در معامله ملک مورد نظر، وصی به عنوان یکی از طرفین وجود دارد باید وصیت نامه رسمی در اختیار داشته باشد.
وظایف فنی مشاور املاک
یک مشاور املاک باید بررسی کند که ملک مورد معامله سند رسمی مالکیت داشته باشد. این سند باید دارای مالکیت صحیح و فاقد هرگونه قلم خوردگی باشد. دیگر وظیفه مشاور املاک بررسی سند مالکیت با بنچاق و تطبیق آنها است همچنین مشاور املاک باید بررسی کند که موقعیت جغرافیایی ملک با سند مالکیت منطبق باشد.
حتما لازم است بررسی شود که ملک مورد معامله در طرح‌های آموزشی، فضای سبز، طرح توسعه معابر و… قرار نداشته باشد. چنانچه ملک در هر یک از این طرح‌ها باشد و خریدار با آگاهی کامل مایل به معامله باشد باید در قرارداد ذکر شود.
پایان کار ساختمان مطالعه و بررسی شود که در چه سالی صادر شده. اگر ملک مورد معامله فاقد پایان کار باشد و خریدار با علم به این موضوع حاضر به معامله باشد باید در قرارداد نوشته شود و معلوم شود که مسئولیت اخذ پایان کارو پرداخت جرائم احتمالی به عهده کدام یک از دو طرف معامله است. مشاور املاک باید بررسی کند که ملک در رهن یا توقیف نباشد. از معاملات املاکی که توقیف هستند خودداری شود و معامله را بعد از رفع توقیف و فک رهن انجام دهند.
وظایف مشاور در معامله آپارتمان
اگر ملک مورد معامله آپارتمان باشد لازم است صورت مجلس تفکیکی دریافت شود و با سند مالکیت و بنچاق تطبیق داده شود. همچنین بررسی شود که پارکینگ و انباری به درستی در سند مالکیت و پنچاق قید شده و با صورت مجلس تفکیکی تطابق داشته باشد.
مشاور املاک باید بررسی کند که در سند مالکیت حق ارتفاقی برای ملک مجاور در نظر گرفته شده است یا خیر. همچنین بررسی کند که آیا ملک مشاعی است . همچنین باید در میزان مالکیت فروشنده دقت شود. اگر ملک مورد معامله مشاعی است باید بررسی شود که شرایط اعمال حق شفعه است یا خیر، اگر پاسخ مثبت است باید به خریدار اطلاع داده شود و درخواست شود که شریک دیگر حق شفقه خود را ساقط کند. در این گونه معاملات ملکی بهتر است با یک وکیل مشورت شود و سپس قرارداد تنظیم شود.
باید به خریداراطلاع داد که در املاک مشاعی، قبض مورد معامله منوط به اجازه سایر شرکاء است. در معاملات املاک مشاعی باید مسئولیت هر طرف مشخص و در قرارداد نوشته شود. در جایی که تصرفات مفروزی و مالکیت مشاعی وجود دارد، تصرف دادن قسمت مفروزی به خریدار با اجازه و هماهنگی با سایر شرکا امکان‌‍‌پذیر است.
وضعیت ملک مورد معامله بررسی شود تا مشخص شود ملک تخیله یا در تصرف است. اگر ملک در تصرف فروشنده است یا شخص سوم. اگر ملک در تصرف شخص سوم است باید مشخص شود که مستاجر، سرایدار و… است. همچنین زمان تخلیه ملک نیز در قرارداد از سوی مشاور املاک تعیین و ثبت شود.
ملک در رهن
اگر ملک مورد معامله در رهن یا اجاره است باید اصل جاره‌نامه از فروشنده دریافت شود و بررسی شود که تاریخ پایاین قرارداد اجاره چه تاریخی می باشد. مشخص شود که اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن در اختیار صاحبخانه قرار داده، چه میزانی است، همچنین ضمانت اجرای تخلیه مشخص شود.
در صورتی که ملک مورد نظر خط تلفن داشته باشد، قبض تلفن دریافت و بررسی شود. همچنین در تسویه قبوض آب ، برق ،گاز و مالیات و عوارض شهرداری توسط فروشنده اطمینان حاصل شود.
از اینستاگرام ما دیدن فرمایید .
